Acheter 10 à 20% moins cher un appartement occupé par un locataire peut être un bon filon pour ceux qui souhaitent faire un investissement locatif. A condition d’être aussi enthousiaste que prudent. La cote revue à la baisse dépendra du loyer et du bail du locataire. Plus ce dernier arrivera à échéance et moins la décote sera élevée. Mais entre un loyer en loi 1948 et une location meublée signée quelques mois plus tôt, les écarts peuvent êtres importants. Il faut mesurer tous les avantages, les risques et savoir que le panel d’investissement est large et mérite à chaque fois une étude minutieuse.
État des lieux du marché locatif
De nombreux produits immobiliers existent. Demandez-vous pour quelle raison vous souhaitez investir : rendement simple, patrimoine, futur habitation pour votre enfant ? Étudions alors ensemble quels pourraient être les avantages de louer avec un locataire ?
Gain de temps
Si votre objectif est d’investir pour louer, vous avez tout intérêt à acquérir le bien avec un locataire en place s’il s’est avéré sérieux et régulier. En effet, cela vous permet non seulement de gagner du temps puisque vous percevez les loyers immédiatement sans passer par la « case recherche », mais ce n’est pas le seul atout…
Locataire déjà « testé »
Bien sûr, même si un dossier de futur locataire est « bétonné », il y a toujours un peu de poker dans l’air quand on ne connaît pas la personne en question. Or dans notre cas de figure, vous pouvez demander l’historique des paiements de loyers, observer par vous-même la propreté et l’entretien des lieux, voir au moment des visites si le feeling passe ou non. Jamais avancé dans les véritables arguments, l’aspect relationnel est pourtant capital. Enfin, la régularité des versements vous rassurera, vous, mais aussi votre banque.
Argument favorable pour la banque
L’inconnu n’est pas aimé par votre banquier. Présentez-lui un dossier ficelé avec un locataire qui paye rubis sur l’ongle depuis plusieurs années et il y a toutes les chances pour qu’il couve d’un œil bienveillant votre projet. Le montage du dossier se fera donc avec un loyer réel réalisé avec de vraies quittances.
Un potentiel locatif avéré
Sauf abri perdu dans la montagne du Larzac, il y a fort à parier que votre bien loué le sera par la suite. Gageons même que le loyer pourra être augmenté après quelques travaux d’embellissement. Vous pouvez aussi décider de le louer plus tard en meublé, si ce n’est pas le cas, et augmenter son prix sensiblement. (Location meublée : quelles sont les nouvelles contraintes pour les bailleurs ?)
Décote mais plus-value à la sortie
Le bailleur qui met en vente son appartement arrive à échéance d’une défiscalisation, décide d’acquérir un autre bien, autrement dit, il a besoin d’argent. Ainsi si vous achetez ledit bien avec un locataire, vous le paierez moins cher et une fois le locataire parti, vous pourrez réaliser une belle opération à condition de vous donner du temps. Il faudra également vérifier si le quartier prend de la valeur, si l’emplacement est propice, bref, étudier le secteur de très près (transports, projets de la mairie…).(Location, un marché contrasté en voie de stabilisation)
Capital, le bail
Une attention soutenue doit être accordée au bail : quand se termine-t-il ? S’agit-il d’un bail civil renouvelable un an, est-ce un bail classique de 1989 renouvelable pour trois ans ou a-t-il été signé en loi 1948 ? Dans ce dernier cas, il est renouvelable de manière illimitée et peut même être transmissible. En revanche si le locataire en loi 1948 a plus de 70 ans ou s’il est handicapé, la loi ne vous permet pas de lui demander de partir.
Demandez à voir le bail en question dans tous les cas de figure. Dans un objectif de plus-value à long terme, dites-vous bien que chaque cas est particulier.
N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire, un bon moyen aussi de mettre le pied à l’étrier pour ce nouveau projet !
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